สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเภทที่อยู่อาศัย 

ในห้วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของเวียดนาม ประสบปรากฏการณ์ราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างผิดปกติจนเกินรายได้เฉลี่ยของประชาชน ซึ่งหากสถานการณ์ดังกล่าวเกิดต่อไปในเวลานานและไม่มีมาตรการควบคุม อาจก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบต่อสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจมหภาคของเวียดนาม อาทิ การท่องบ่อสังหาริมทรัพย์ ความไม่สมดุลของตลาด และปัญหาโครงสร้างเชิงสังคม ซึ่งล้วนแต่เป็นเป็นที่น่ากังวลต่อหลายภาคส่วน 

โดยข้อมูลจากบริษัท CBRE รายงานว่า ในปี 2566 กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์มีจํานวน units ที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นเพียง 13,000 และ 8,700 ห้องตามลำดับ ซึ่งเป็นจํานวนที่จํากัดและไม่เพียงพอต่ออุปสงค์ ในขณะที่ราคาที่พักอาศัยปรับขึ้นกว่าร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทําให้ผู้บริโภคต้องเพิ่มความระมัดระวัง

สำนักงานสถิติเวียดนามได้ระบุปัจจัยของการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ (1) ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยแม้ว่าจะมีอุปสงค์จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อุปทานกลับชะลอตัว (2) โครงสร้างจํานวนอสังหาริมทรัพย์ไม่ตอบโจทย์ผู้บริโภค โดยที่อยู่อาศัยระดับ luxury มีจํานวนเพิ่มขึ้นสูงและรวดเร็ว ในขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภท economy ที่อยู่อาศัยเชิงสวัสดิการ และที่อยู่อาศัยสําหรับแรงงานในเขตตัวเมืองยังคงขาดแคลน (3) ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณลดลง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (4) การเข้าถึงแหล่งเงินกู้และการออกพันธบัตรของธุรกิจต่าง ๆ มีการหยุดชะงัก และ (5) กฎหมายและนโยบายใหม่ ๆ ของภาครัฐในการแก้ไขปัญหาการเพิ่มขึ้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องใช้เวลาในการดำเนินการ 

นอกจากนี้ ในการประชุมสภาแห่งชาติเวียดนาม ครั้งที่ 8 ในปี 2567 ห้วงที่ 1 (ระหว่างวันที่ 21 ค.ศ. – 13 พ.ย. 2567) รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้างเวียดนาม (MOC) ชี้แจงต่อสภาแห่งชาติเวียดนามว่า ปัญหาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเวียดนามในปัจจุบัน มีอยู่ 4 ประการ ได้แก่ 

1. ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเพิ่มขึ้น โดยในห้วงที่ผ่านมา ภาครัฐได้กําหนดราคาและกรอบราคาที่ดินใหม่ รวมถึงปรับเพิ่มค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าเช่า ค่าชดเชยที่ดิน และ อัตราภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งแม้จะทําให้เกิดมาตรฐานในการทําธุรกรรมที่ชัดเจนขึ้น แต่ก็ส่งผลให้มีต้นทุนที่สูงขึ้นด้วย โดยปัจจัยนี้ทําให้ต้นทุนในการดําเนินโครงการอาคารสูง และโครงการหมู่บ้านเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 7 – 20 และร้อยละ 25-50 ตามลําดับ 
2. การเก็งกำไรจากนายหน้า โดยปกติเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะเสียค่านายหน้าประมาณร้อยละ 1 ของยอดชาย แต่ในช่วงที่ตลาดกําลังมีความต้องการสูง นายหน้ามักจะคิดราคาเพิ่มเป็นร้อยละ 5 – 20 เมื่อเทียบกับมูลค่าจริง ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับขึ้นตามการเก็งกำไรของนายหน้า 
3. ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทาน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด รวมทั้งพื้นที่ในเมืองที่โครงการใหม่มีจํานวนจํากัด ซึ่งส่งผลให้นักลงทุนเพิ่มราคาอสังหาริมทรัพย์ของตนเพื่อสามารถสร้างกําไรมากขึ้น จึงส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยในเมืองที่มีรายได้น้อยและปานกลาง ทําให้ไม่สามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้ 
4. ความผันผวนทางเศรษฐกิจและตลาดหุ้น รวมทั้งตลาดทองคํา โดยกระแสเงินทุนได้เปลี่ยนจากตลาดต่าง ๆ ดังกล่าวมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนักลงทุนมองว่าเป็นตัวเลือกในการลงทุนที่มั่นคงจึงส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นตามศักยภาพในการใช้จ่ายเงินของนักลงทุนที่มีกระแสเงินสดหมุนเวียน 

ทั้งนี้ เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวเป็นการเฉพาะหน้า MOC จะร่วมมือกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและ สิ่งแวดล้อมเวียดนามและหน่วยงานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อพัฒนา State-managed Roll Estate and Land Use Rights Trading Centers เพื่อควบคุมการทําธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และป้องกันไม่ให้นายหน้าควบคุมการเพิ่มขึ้นของราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอิสระ และในห้วงเวลาอันใกล้ จะพัฒนาโครงการที่พักราคาประหยัด อีกจำนวน 1 ล้านแห่ง พร้อมดำเนินการตรวจสอบและติดตามธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ราคาพุ่งสูงผิดปกติ 

อย่างไรก็ดี  ในการประชุมสภาแห่งชาติเวียดนาม ครั้งที่ 8 ในปี 2567 ห้วงที่ 2 (ระหว่าง 20-30 พ.ย. 2567) ได้มีการเสนอการแก้ไขกฎหมายภาษีเงินได้บุคคล (Personal Income Tax) ในข้อการจัดเก็บภาษีการซื้อ-ขายบ้านและที่ดินให้เป็นไปตามระยะเวลาการถือครอง อัตราภาษีจะสูงขึ้นเมื่อมีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในที่ครอบครองไว้ในห้วงเวลาสั้น ๆ เพื่อป้องกันการเก็งกําไรและลดความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดย อยู่ในห้วงเวลาของการศึกษาและจะเสนอเนื้อหาการขอปรับแก้ไขกฎหมายดังกล่าวต่อไป 

ข้อมูล : สถานเอกอัครราชทูต ณ กรุงฮานอย 

เรียบเรียง : ศูนย์ธุรกิจสัมพันธ์